一、 关于外资企业获得土地的规定

越南1987年出台首部《土地法》，1993年出台第二部《土地法》，1998年对第二部《土地法》进行修改和补充，2001年继续进行修改和补充，2003年颁布第三部《土地法》。

越南现行土地法规定，土地所有权属于国家，不承认私人拥有土地所有权，但集体和个人可对国有的土地享有使用权。国家统一管理土地，制定土地使用规章制度，规定土地使用者的权利和义务。土地使用期限分为长期稳定使用和有期限使用两种情况。对于有期限使用的土地，其使用期限分为5年、20年、50年、70年、90年不等。

土地使用者的基本权利是:获得土地使用权证明；享有土地上的劳动成果、投资结果；享有国家对农用地采取保护、改造措施带来的利益；国家指导帮助改造农用地，增加地力；当自己合法的土地使用权受到侵犯时，国家予以保护；对于侵犯自己合法使用权的行为可进行起诉、控告；在土地出让、转让、出租、再出租、继承、赠送、抵押、担保、投资以及国家收回土地时，享有获得补偿的权利；享有土地分配、租用形式上的选择权。

公民、家庭户的土地使用权是一项重要财产权利，可以和其他财产权利一样进行交换、转让、抵押、租赁和继承等转移。土地使用权的转移必须在国家主管部门办理相关手续。土地使用权的转让主要通过交换、买卖、租赁或抵押等方式进行，按规定须交纳土地使用权转让税。

按照越南现行法律规定，外国投资者不能在越南购买土地，可租赁土地并获得土地使用权，使用期限一般为50年，特殊情况可申请延期，但最长不超过70年。

外国投资者需要租赁土地进行投资时，可与项目所在地的土地管理部门联系，办理土地交接和租用手续。土地交接和租用手续根据土地法的相关规定办理。投资者租用土地，当地政府部门可协助进行征地拆迁，但补偿费用由投资者负责。投资者获得土地使用权后，如在规定期限内未实施项目，或土地使用情况与批准内容不符，国家有权收回土地，并撤销其投资许可证。

外国企业是否可以获得越南土地？

越南现行土地法规定，土地所有权属于国家，不承认私人拥有土地所有权，但集体和个人可对国有的土地享有使用权。国家统一管理土地，制定土地使用规章制度，规定土地使用者的权利和义务。

外资企业只有越南土地使用权。按照越南现行法律规定，外国投资者不能在越南购买土地，但是可租赁土地并获得土地使用权，使用期限一般为50年，特殊情况可申请延期，但最长不超过70年。

越南土地的使用权利有哪些？

土地使用者的基本权利是：获得土地使用权证明；享有土地上的劳动成果、投资结果；享有国家对农用地采取保护、改造措施带来的利益；国家指导帮助改造农用地，增加地力；当自己合法的土地使用权受到侵犯时，国家予以保护；对于侵犯自己合法使用权的行为可进行 起诉、控告；在土地出让、转让、出租、再出租、继承、赠送、抵押、担保、投资以及国家收回土地时，享有获得补偿的权利；享有土地分配、租用形式上的选择权。

土地使用权是一项重要财产权利，可以和其他财产权利一样进行交换、转让、抵押、租赁和继承等转移。土地使用权的转移必须在国家主管部门办理相关手续。土地使用权的转让主要通过交换、买卖、租赁或抵押等方式进行，按规定须交纳土地使用权转让税。

外企获得越南土地的程序

外国投资者需要租赁土地进行投资时，可与项目所在地的土地管理部门联系，办理土地交接和租用手续。土地交接和租用手续根据土地法的相关规定办理。投资者租用土地，当地政府部门可协助进行征地拆迁，但补偿费用由投资者负责。投资者获得土地使用权后，如在规定期限内未实施项目，或土地使用情况与批准不符，国家有权收回土地，并撤销其投资许可证。

越南土地租期情况

土地使用期限分为长期稳定使用和有期限使用两种情况。对于有期限使用的土地，其使用期限分为5年、20年、50年、70年、90年不等。按照越南现行法律规定，外国投资者租赁土地并获得土地使用权，使用期限一般为50年，特色情况可申请延期，但最长不超过70年。

二、 土地租金情况

越南政府于2010年12月30日核发第121/2010/ND-CP号议定，修正并补充2005年11月14日有关土地租金及水面租金征收之第142/2005/ND-CP号议定；2005年12月30日越南财政部公布有关第142/2005/ND-CP号规定施行细则之第120/2005/TTBTC号通知；2007年11月30日越南财政部公布有关第120/2005/TT-BTC号通知修正案之第141/2007/TT-BTC号通知。

（一）土地租金

１、依据第121/2010/ND-CP号议定规定，若按年度支付土地租金，每年土地租金之计算为直辖市及省市人委会按照越南政府有关土地价格标准及土地价格计算方法之规定订定每年土地使用目的价格之1.5%。

２、都市中心、商业或服务中心、交通站、可产生特殊利润或作为生产地点之居民区、有利于从事生产经营贸易及服务等用地，省级人委会可依当地实际情形规定土地租金高于越南政府所规定之土地租金标准，但土地租金上限不可高于本议定第2条第1款规定之土地租金之2倍。

３、对偏远地区、山区、经济社会条件艰困地区、经济社会条件特别艰困地区，以及农地、林地、水产养殖、制盐及鼓励投资项目及特别鼓励投资项目等用地，省级人委会可规定土地租金低于越南政府所规定之土地租金标准，但土地租金下限不可低于本议定第2条第1款规定之土地租金之0.5倍。

４、若一次全付土地租用期间之租金费，需缴之土地租金费相当于需缴之土地使用费。另若投资执照上所载之投资期限与本议定第2条第４款规定一次全付土地租金之土地租用期间不同，将可调整投资期限符合于土地租用期间。

５、兴建地下工程之土地租金之计算不超过同一使用目的之陆上土地租金价格之30%。具体之土地租用价格将由省级人委会按照当地情况来决定。

６、每个投资项目之土地租金费用在5年之内将无变动，5年之后若省级人委会规定之土地价格及土地租用价格有变动，当地财政厅有权决定下一期限之土地租用价格。

（二）水域租金

１、对不属于2003年越南土地法第13条规定之水域，水域租金标准规定如下：

(1) 有关特定水域之计划：每年每平方公里为1,000万至1亿越盾。

(2) 有关非特定水域之计划：每年每平方公尺为5,000万至2.5亿越盾。

２、每一投资案之水域租金系由省级人委会主席决定；若承租海面跨2个省或直辖市以上之行政区，各省级人委会主席需协商提出一致之水域租金，否则需由总理决定。

３、有关越南海域开采石油计划，海面租金之计算如下：计算海面租金之面积为越南总理核准之石油开采计划案之开发面积，海面租金单价依据第142/2005/ND-CP号规定第5条第1、2款规定之水面租金最高单价，海面租金之计算时间系自越南总理核准石油开采计画案之开发计划生效时算起。

（三）土地租金及水域租金之计算办法基础建设及成本

１、每年支付土地租金或水域租金

* 一般情况者：

每年土地租金或水域租金＝（土地或水域承租单价 × 土地或水域承租面积）－依本议定第15条第一款规定获减免之土地或水域租金（若有）* 142/2005/ND-CP号议定第15条第2或第3款规定之减免土地或水域租金者：

每年土地租金或水域租金 = 本条第一款规定之土地或水域租金－依本议定第15条第2、3款规定获减免之土地或水域租金（若有）

２、一次全部支付土地或水域租金

需缴之土地租金＝（土地使用费×土地承租面积）－依本议定第15 条第1 款规定获减免之土地租金（若有）－土地补助金或赔偿金（若有）需交之水域租金 = 需缴水域租金之年数 × 水域租金单价 ×水域承租面积 － 依本议定第15 条第1 款规定获减免之水域租金（若有）

（四）办公室租金

据Savills房地产顾问公司数据显示，在河内市中心A级及B级办公大楼租出价格较市场平均价格高13%至38%，2012年第三季租出比率为90%，较市场平均租出率12%高出数倍。2008年河内市A级及B级办公大楼计36栋，惟到目前为止为65栋。截止2013年第三季，河内市A级办公大楼有26栋、B级办公大楼49栋、C级办公大楼59栋，总面积达100多万平方米。

据Savills房地产顾问公司数据显示，在胡志明市2012年第4季办公大楼供应总面积为130万平方公尺，较第3季成长4%，较前年(2011)成长8%。2012年第4季租出面积仅为13,300平方米，较第3季衰退56%，较2011年同期衰退70%。

2012年全年越南胡志明市办公大楼租出总面积为94,100平方米，较2011年衰退50%。2012年第4季胡志明市A级办公大楼租金每月每平方米为31美元，B级办公大楼租金每月每平方米为21美元，据CBRE房地产顾问公司数据显示，依据不同地区2012年A级办公大楼租金每月每平方米为 23-42美元，B级办公大楼租金每月每平方米为18-27美元。